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中国不動産市場の現状と展望|市場分析・今後の課題

初回公開日:2017年08月04日

更新日:2020年08月20日

記載されている内容は2017年08月04日時点のものです。現在の情報と異なる可能性がありますので、ご了承ください。

また、記事に記載されている情報は自己責任でご活用いただき、本記事の内容に関する事項については、専門家等に相談するようにしてください。

日本の経済にも大きく影響していて順調に発展している、経済大国中国の象徴ともいえる中国不動産市場。中国の国内に限らず、日本の不動産を手掛けるなど、力強く成長しています。そんな中国不動産市場の現状と今後の問題点についてご紹介します。

中国不動産市場の現状

中国不動産市場の現状と展望|市場分析・今後の課題
※画像はイメージです

経済発展のバロメーター的な役割をしている中国不動産市場の現状についてみていきます。日常の会話やタクシーの中などで不動産価格の話題があがる中国人にとっては、中国不動産市場の現状を知ることは身近な関心事です。また、中国の経済を支えている中国不動産市場の現状を知ることは中国経済の今後が予想できる大事な指標でもあります。そんな、中国不動産市場の現状と今起きている現象、問題点や課題点などに触れてきます。

中国不動産の現状

中国では高層ビルが多く立ち並ぶ輝かしく発展している沿岸部の「都市部」と、高層ビルはなく、インフラ整備もまだ進んでいない内陸部の「地方」とでは大きな格差があります。不動産投資熱が加熱する「都市部」ではバブル状態の中国不動産市場の現状を表しています。

バブル状態の中国不動産市場は低迷するといった意見もありますが、経済が急激な変化で状態を悪化させるような事にはならないとみている人もいます。国としては中国不動産市場の価格の下落が起きるバブル崩壊を懸念する動きもありますが、国民にはそれほどリスクがあると思っていない人が多くいるのが現状です。

中国不動産市場の市場分析

中国不動産市場の現状と展望|市場分析・今後の課題
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中国不動産市場の中で大半の割合を占める住宅市場は急に拡大した当時と違って、販売価格や住宅開発投資の低下が見られるのが現状です。また、住宅販売面積、住宅販売価格、住宅開発投資をグラフで表した住宅関連主要指標によると、住宅販売面積の急激な落ち込みが見られ、住宅市況の底入れが近いことを表しています。また、住宅販売面積の減少に加え、販売価格も下落している現状があります。

今後は誰もが手頃に、住宅が購入できるようになるなど住宅需要が拡大して販売面積が増加し、販売価格は低下へと移行する動きが予想されます。このような市場分析の結果から中国不動産市場が第一次現象から第二次現象へと移行したことが分かっているのが現状です。

不動産市場分析のツール

上海、北京などの大都市や中国東北地区を代表する港湾工業の物流都市の大連などの中都市の住宅販売価格変動の現状が分かる国家統計局から毎月発行されるドキュメントは中国不動産市場が分析できるツールとして使われています。さらに、四半期ごとに発行されている「全国不動産開発投資並びに販売状況」のドキュメントを見る事で、中国不動産市場の現状の分析ができます。

販売実績から見えること

2016年、第一四半期の中国不動産市場の販売実績から見ると、販売面積はプラス33.1%、販売額ではプラス54.1%も伸びていることが分かります。沿海部の大都市で見てみると、面積はプラス44.2%、販売額はプラス72.8%と大きく伸びている現状が分かります。

また、用途別では住宅がマイナス652万平米、オフィスがマイナス40万平米、商業施設がプラス117万平方メートルと商品の販売など商売に使う商業施設が伸びている現状を知ることができます。

販売価格が下落した後

中国不動産市場の住宅販売面積の減少に加え、販売価格も下落した中国不動産市場の主役である住宅価格には底打ちの気配が見えてきたとお話しましたが、その後は販売価格が下落した現状により住宅が売れていることが分かる在庫数の減と新規着工面積の増加などの現状がしばらく続きます。

高騰した住宅が売れなくて、在庫数が増加した悪循環の現状に歯止めを掛かけることが必要になってきます。

今後の注目点

中国不動産市場の現状と展望|市場分析・今後の課題
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中国不動産市場の住宅の販売、購入が増えれば景気対策としても有効なため、より住宅の販売、購入がしやすくする支援を政府が実施しています。但し、利益のために住宅などを販売、購入する投機的取引を厳しくするために不動産税いわゆる固定資産税の導入は避けられません。

固定資産税を導入することでお金を儲けるためだけに住宅を販売や購入する悪い流れに歯止めをかけるのが目的です。

中国不動産市場を詳しく見てみます

中国では四半期ごとに全国の不動産開発状況や投資並びに販売の現状などが発表されます。それによると、中国不動産市場での不動産投資はプラス6.2%、販売実績で見ると販売額ではプラス54.1%と大きく伸びている現状が分かります。

さらに、大都市に至っては販売額がプラス72.8%と驚きの数字をたたき出している現状が見えてきます。また、大都市中心部での家賃が上がり、経営が厳しい商業用として使用している不動産の在庫数は増加していますが、住宅やオフィス用は確実に減少している現状を知ることができます。

次に、中国不動産市場での新築住宅価格指数で見てみると、北京、上海といったメガシティで不動産市場が活性化している現状が分かります。また、中古販売はさらに好調です。比較的価格が安い郊外地区では不動産市場が大変活発に行われています。

中国不動産市場はバブル

上海、北京などのメガシティでは一般の人が手を出せない程価格が上昇している現状があります。これはメガシティだけに発生しているバブルと考えるべきです。その理由としてはお金を持ち同士が転売を繰り返して価格をどんどんと吊り上げている現状があるからです。これは中国経済に定期的に起こる出来事として見た方が正しいと思われます。

住宅需要拡大・商業需要縮小

中国ではマンションをはじめ、住宅市場が拡大している現状があります。不動産を担保とするローン制度の整備により金融機関のローン制度を利用して住宅が購入しやすくなったことが理由とされています。

北京、上海といったメガシティでは住宅ブームに沸き、住宅を購入する人の気持ちが高まりワンルームマンションや一般住宅が順調に売れている現状があります。また、一般の人は中々購入するすることができないお金持ち用の高級マンションもよく売れている現状もあります。

一方、不動産価格の上昇により家賃が高くなり、経営が厳しくなってきた現状により、商売用の不動産の販売は伸びないで、むしろ、減少傾向にあります。そんな住宅需要拡大・商業需要縮小といった現状をよく理解する必要があります。

中小都市の問題

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